랄라의 생활상식-부동산 수익률 계산법

랄라입니다. 오늘도 대구 날씨는..엄청 좋은데..경기는 "악" 소리가 나올만큼  좋지 않다는 걸 새삼 다시 느끼고 있습니다.

 

제가 목조건축 목수일을 시작한지가 7년째인데..작년부터 올해에 걸쳐 이렇게 까지 일이 없이 빈둥거리기는 처음인것 같습니다.

 

너무 놀다보니 일을 찿으려 이리저리 알아보고..용을 써봐도...도무지...일이 잡히지가 않네요. 다들 너무 힘들어 하시네요.T.T

 

제가 회사를 그만두고..이일을 택한이유중 하나가..내몸 하나 관리 잘하면..죽을때까지...일걱정은 없을줄 알았는데...난감합니다..저뿐만 아니라 여러사람들이.....쩝....

 

 

일은 일이고..이번장에서는 부동산에 있어 아주 중요한 부분인 수익률 계산과 기대수익률과 실현(진성)수익률의 요건에  대헤서 한번 비교해보겠습니다.

 

우리가 일반적으로 부동산거래시에 말하는 수익률은 기대수익률을 의미합니다.

 

1. 기대 수익률이란?

 

다른 말로 예상수익률이라고도 합니다. 내가 건물이나 토지 등을 매도또는 임대 할경우 그동안 지출되었던 비용을 공제하고 남은 수익이 얼마 정도 될 것이라고 예상하는 수익률을 기대수익률(예상수익률)이라고 합니다.

 

단순한예로는 어떤 건물을 1억원에 사서 1년후에 지출비용을 공제하고 1천만원 남길수있다고 예상된다면 기대수익률은 10%가 됩니다.

 

일반적으로 우리들이 말하는 수익률이 기대 수익률이죠.

 

2. 요구수익률?

 

이용어는 일반적으로 사용되는 용어는 아니구요. 대규모 프로젝트나 특별한 조건이 있는 사업에 적용되는 수익률입니다.

투자에 대한 위험(리스트)가 있을때 투자자가 대상 부동산에 투자를 결정하기 위해서 반드시 보장되어야 할 최소한의 수익률을 의미합니다.

 

3. 실현수익률이란?

 

투자가 이루어지고 난 후에 실제로 실현된 수익률을 말합니다. 즉. 모든 지출 비용을 공제하고 난 후 내주머니에 실제로 들어오는 수익을 말합니다.

이 수익률이 진짜 수익률이죠.

 

얼핏 내용은 기대 수익률과 차이가 없어 보이나..기대 수익률은 매매나 임대 운용을 하기전에 산정되는 비용이라..

실제로 매매후 또는 임대 운용후에 발생하는 보이지 않는 비용까지 산정하기가 조금 어렵기 때문에..실현수익률과 

는 수익률차이가 발생합니다.

 

그러하기 때문에 일반적으로 부동산 시장에서는 거래초기단계에 분양을 하거나 매매가 이루어 지무로 일반적으로 

기대 수익률로 말 할 수빡에 없는 것입니다.

 

 

 

수익률계산

 

 

 

 

예1) 오피스텔이나 상가또는 다가구원룸 매입 또는 분양받을 경우 수익률 계산법

 

부동산 수익률 = 순수익(수입-대출이자) / 실 투자금(매입대금-대출금-보증금) *100

 

1) 실투자금

 

구입비용이 1억2천6백만원(취득세,매매중개수수료 포함) 중 보증금이 2천만원 , 대출금이 6천만원 이라고 가정하면

 

실 투자금은 4천6백만원이 됩니다.

 

2) 수익금

 

임대수익(월세) 40만*12개월 = 4백8십만원

 

년간 수익급은 4백8십만원이됩니다.

 

3) 년간 지출비용

 

대출이자 27만원

 

중개수수료 40만원

 

재산세 10만원

 

수선비 20만원

 

년간 지출 비용은 90만원이 됩니다.

 

(수입-지출) 3백9십만원 / (실투자금) 4천6백만원 *100 = 8.47% 가 나오게 됩니다.

 

 

 

랄라의 포인트체크 : 기대수익률가 실현수익률 비교

 

위의 계산 방식이 일반적인 기대수익률 산정방식입니다. 근데..막상 오피스텔이던 상가이던 다가구원룸이던 운영을 해 보면 이와 같은 기대수익률은 절대 나오지 않습니다.

 

이유는 우리가 세부적으로 놓치는 부분이 있기때문인데..

 

가장 일반적인것인 a.공실률 b.세입자의 월세 연체 c.예기치 못한 추가비용 발생 등이 있습니다.

 

이중 가장 문제가 되는것은 사실 공실률입니다. 이 공실률은 세입자가 들어오지 않아 비어있는 경우도 발생하지만

 

기존세입자와 새로운 세입자간의 교체시기에 방이나 상가가 비어 있는 날짜도 무시 못하는 공실률로 발생합니다.

 

이와 같은 세부적인 내용까지 전부 포함 되어야 실제 실현(진성)수익률이라 할수 있는데..이는 운영을 하는 매해마다

 

틀려지기 때문에 매년..따로 산정하여야 합니다.