Info : 귀농귀촌 주택건축 1단계 - 주택 예산 계획

랄라입니다. 

오늘은 Info:귀농귀촌을 위한 주택설계 건축 진행 형태를 갖추 어보자에서 기술한

   1. 예산 계획(기초경비 산출)과 품질
   2. 입지선정과 토목 계획
   3. 계략적인 평면설계
   4. 계략적인 입면 설계
   5. 가능하다면 3D 모델링
   6. 디자인 협의
   7. 건축사에 정식 도면 의뢰

총 7단계 중 첫 번째 요건(  1. 예산 계획 - 기초경비 산출과 품질)에 대하여 이야기해보겠습니다.

그전에 다시 한번 강조하는데 앞선 4편의 가이드라인에서 Info:귀농귀촌을 위한 주택설계 1st - 본인의 취향을 찾아라...
는 꼭한번 체크를 하시기를 바랍니다. 다른 건 몰라도 이 부분은 꼭... 꼭... 생각해보셔야 합니다. 그래야.. 진짜 로후 회하지 않습니다. 반드시....

주택건축 Tip's : 예산 계획(기초 경비 산출)과 품질

  주택 건축 예산은 크게 4가지로 구분 지어지게 됩니다.

   1. 토목 공사비
   2. 설계비
   3. 건축공사비
   4. 부대 비용

 

   1. 토목 공사비

땅을 주택 분양택지 등과 같은 것을 구매하셔서 이미 평평하다면 관계없지만 그렇지 않은 경우 대부분의 임야나 전, 밭과 같은 경우에는 주택 평탄작업과 옹벽 작업이 필요합니다.

 

   한 가지 주의할 점은 토목 비용은 토목설계를 의뢰하여 설계도가 나오기 전에는 대략적으로 얼마이다 라는 것은 큰 의미가 없습니다. 토목 설계가 나와야 지만 가장 정확한 경비가 산출이 됩니다만.

 

 

   일반적으로 건축 시공하시는 분들이 주위 환경과 토지형태를 보면서  어느 정도는 산출하기도 하지만 경우에 따라 금액이 조금 차이가 날 수도 있다는 점은 인지하고 있어야 합니다.

   또한 일반적으로 건축공사비에서 토목비는 제외되어 있다는 점도 알고 있어야 합니다.

 

토목 비용 산출 항목과 방식

 

기준토지 산정범례 : 100평(330m2)의 농지, 공시지가는 m2당 3만원, 진입도로는 있으며, 상수도가 없어 지하수를 파야하며, 50cm정도 약간 아래로 꺼진 토지

 

1) 각종인허가비용

항목	가격	비고
토목인허가비	약 250만원	기준비용으로 산정
현황측량비	약 55만원	기준비용으로 산정
분할측량비	약 100만원	기준비용으로 산정

 

2) 토목공사비용

공사항목	가격	비고(내용)
성토작업	흙비용 - 33X5만원 = 165만원 굴삭기(이틀) - 110만원	전체 토지면적이 330m2이며 50cm가 꺼져있고 도로보다 50cm 높게 성토를 하는 경우 총 필요한 흙량은 330X(0.5+0.5)=330m3 그러나 흙엔 공극이 있으므로 누르면 꺼지는 양이 있으므로 20%정도의흙이 더 필요하므로 330*120%=396m3
석축공사	발파석 - 2대X25만원 = 50만원 잡   석 - 23만원 굴삭기(집게포크레인) - 65만원 숙련공-30만원-하루에 30m2를 작업  일반공 - 15만원	석축을 0.5m 높이로 길이 20m정도로 하는경우필요한 발파석량은 1m(바닥에 0.5m는 묻혀있기에 1m가 필요)X20m = 20m2 15톤 덤프한대에  10m2로 보면(발파석의 형태에 따라 8m2가 되기도 하고 작은 발파석은12m2)2대가 필요.(한차에 25만원이나 필요한 양이나 지역에 따라 한차에 30~40만원의 차이가 있음)   ==배수로 및 터 다지기, 조경, 진입로 연결 등은 별도계산
정화조(10인용)	오수합병 : 420만원 뷔페식    : 220만원
지하수	대공 : 700만원 중공 : 450만원 소공 : 200만원	물양이 많이 사용되는 경우- 대공 일반적인 시공 - 중공
전기인입	3K - 75만원
형질변경비용	농지 - 공시지가의 30%(최대 m2당 5만원) 임야 - 평균적으로 평당 1만원 정도로 보면됨(매년 m2 비용이 공시됨)   따라서 위 경우에는 농지이며 공시지가가 m2당 3만원이므로       330X30,000X30% = 2,970,000원 (대지로 형질변경하는 비용)

 

대략적인 합계

 

1. 인허가비용 - 555만원(분할비용은 없으므로)

 

2. 토목공사비 - 448만원 + 200만원

 

3. 정화조비용 - 420만원

 

4. 지하수비용 - 450만원(중공)

 

5. 전기인입비 - 75만원

 

6. 형질변경비 - 297만원

 

전체 합계가 2,065만원입니다. 예를 든것입니다. 환경에 따라 차이가 많이 납니다.착오없으시길...

 

2. 설계비

 

개략적인 주택 디자인과 활용도 등이 머릿속에 그려졌거나 협의가 완료된 상태에서 건축착공을 위해 도면으로 구체화시킬 때 발생하는 비용입니다. 

 

 

설계비는 각 지역과 허 가방 또는 건설회사의 규모에 따라 조금 상이한데 평당 15만 원정 도라고 보시면 됩니다.
여기서 인허가와 사용승인에 따른 비용은 별도로 평당 10만 원이 소요됩니다. 총 25만~30만 정도가 설계비로 책정된다고 보시면 합당합니다.

3. 주택 건축 공사비

우리가 일반적으로 업체에 견적을 받을 때 보통 평당 얼마이다 라고 상담할 때 얼마입니다 라고 듣는 금액이 이글 총 경비 4단계 중 건축공사비만을 의미합니다.

 

 

건축 공사비는 건축 종류에 따라 조금 다릅니다.

경량목조주택 공사

2018년 5월~2019년 5월 기준입니다.

건축형태	평당가격	비고
rc(철근 콘크리트)	500~550만	농가 생활주택 기준가격입니다.
경량목조(2*6 구조재)	450~500 만원
중목(팀버 중목재)	600~700 만원
한옥(전통 한옥)	900~1200만원
스틸하우스(샌드위치판)	350~400 만원	농가 생활주택 기준가격입니다.
스틸하우스(발포블럭형)	400~450만원
패스브 하우스(친환경)	700~900 만원

입니다만, 매년 건축비는 조금씩 상승한다고 인지하고 계셔야 합니다.
 

 4.부대 비용

이제 주택 건축에 있어서 시공회사와 가주분 사이에 가장 많은 분쟁과 서로 마음의 상처를 안기는 부분입니다.^^;;

 

"몰랐다가 아니라 서로 알고싶지 않았다"

 

부대비용에는 전기,가스,수도,정화조,가구,옵션 공사 등이 있습니다

 

     첫 번째 전기공사, 가스, 수도, 정화조, 조경공사.

주택 택지로 분양받지 않았다면 먼 거리에서(일반적으로 큰 도로기준) 집 입구까지 가스와 전기를 외부의 가져오는 것을 의미합니다. 

 

        " 이를 기반시설 인입공사이라고 합니다.  "

 

만일 주택단지와 같은 부지를 분양받아서 건축을 하시다면 이비용이 따로 발생하지 않을 수도 있지만 일반적 임야나 전답에서 주택 건축을 수행 사신 다면 이 부분의 비용은 부대비용으로 반드시 발생합니다.

정화조,전기,수도등은 는 건축회사에 따라 주택건축비용이나 토목비용에 포함된 경우도 많이 있으니 계약 시에 반드

시 체크하시기 바랍니다.

     두 번째 가구공사.
    싱크대, 붙박이장, 신발장 같은 경우는 건축비에 일반적으로 포함하지 않습니다.
    업체에 따라서는 포함되어 있는 경우도 있기도 하나 그럴 경우에는 가장 일반적인 제품의 가격으로 산정되어 있으니 본인들의 눈높이에 맞지않아 교체를 원하실경우에는 추가 비용이 발생할 수도 있으니.. 참고하세요!
    
   " 싱크대의 경우 원목 싱크는 2,000만 원 정도 가격은 우스워요".

 

허니 계약단계에 가구 비용이 건축비에 포함되어 있다고 한다면  꼭 서로 협의를 통해 본인들의 눈높이 기준을 미리 서로 협의하셔야 차후에 문제가 생기지 않습니다.
   
    세 번째 옵션 공사.

    옵션 공사에는 데크공사, 폿지공사, 창고 공사, 내실 천정 오픈공사,조경공사 등이 있습니다.
    이 부분들을 보통 옵션 공사라 하여 주택건축비에서 별도로 책정하고 있습니다.

 

왼쪽부터 데크공사,렉산&폿지공사,창고공사

   그리고 거실 오픈 천정 공사가 있는데 일반적으로 이분은 거의다 건축비에 포함이 됩니다만 메이저 업체 중에서 가끔 항목을 세분화하여 별도 비용을 청구 하기도 하니 꼭 확인하시기 바랍니다.

   옵션 공사는 집을 건축 후에 추가로 하는 비용이니 서로간에 협의만 잘되면 인건비&자재비만 받고 해주는 경우도 많으니 잘 조정해 보시기 바랍니다. 많게는 이 3종류 전부 합치면 500~600만 원 정도는 쉽게 아낄 수 있습니다.

한 번 더 말씀드리지만 옵션 항목들은 정말 많은 분쟁이 생길 수 있는 부분이니까. 가주분께서 계약 시에 건축비에 이항목들이 포함된 건지 별도로 꼭 체크하셔서 공사 후에 서로 얼굴 붉히는 일이 없도록 하셔야 합니다. 건축시공회사는 계약에 마음이 앞서 어물정 그냥 넘어가는 경우가 많이 있습니다. 꼭 확인하세요.

  조경공사에는 울타리(담), 대문, 정원의 나무, 마당 잔디 와같은 경우도 부대 비용으로 포함됩니다. 이 부분도 꽤 금액이 솔솔찮으니 시공 업자에게 맡길 것인지 아니면 본인이 살아가면서 하나씩 천천히 만들어 가실 것인지 고민해보셔야 합니다. 특히 나무와 같은 경우는 한 그루당 얼마의 금액이 책정되다 보니 가능하면 살면서 조금씩 늘여 나가는 것을 추천드립니다.
       

     "부대비용은 기본적으로 최소 3,000~4,000 정도의 예산을 따로 책정해놓아 합니다."

(여기에서는 전기,수도 정화조는 토목비용에서 산정하였기에 이항목들은 제외된 부대비용입니다.)

 

이상의 항목들이 건축착공부터 완공까지 소요되는 비용들의 항목입니다.

만일 대지 100평 건평 30평 의 주택건축 총예산이 2억이라고 한다면

 

  - 부대비용은 최소 3000만 원,

  - 설계비여 900만

  - 토목&조경비 2000만

 정도는 전체 건축비에서 미리 제외하셔야 합니다.

 그러면 순수 건축비는 1억 4천 정도가 도출되어집니다.

 이에 따라 평당 공사비는 460만 원 도출되니 이 기준에 맞추어 주택건축을 수행하시면 됩니다.

 

 

대부분 건축 마지막 단계에서 티격태격을 많이들 하십니다.결국은 작은 부분에서 오해가 쌓이고 쌓여서 큰문제로 까지 번지는 경우가 대부분인것 같습니다.

이때 거진 전형적인 대화형태가 

"나는 몰랐다,듣지 못했다"

또 반대편은

"알려줬다 또는 그런 말뜻인지 몰랐다"

라고 서로서로 이야기들을 하시는데 제가 보기에는 둘다 몰랐다가 아니라 서로 알고싶지 않았던것은 아닌지... 라는 생각을 많이 합니다."^^;;

 

그러니 변명은 서로간에 지옥문 앞에가시거든 그때 잘 하시고 집짓기 앞에서는 서로간에 모든 항목들을 조목조목 꼭체크해서 마지막까지 웃으면서 마무리 되도록 노력합시다.^^

   주택 품질에 대한 첨언

   주택건축 준비 중이신 분들 중 가끔 저에게 주택 품질에 대한 걱정을 은연중에 많이 내보이시기도 합니다.

 

   "건축법도 있고 시공 기준" 도 있는데 왜 품질이 다들 중구난방으로 차이 납니까?라는....^^;;
   

  그렇죠.. 건축법도 있고 시공기준이라는 것도 있는데 왜 이렇게 품질이 차이가 나는 경우가 발생할까요?  

   제가 딱 잘라 가장 큰 이유를 말씀드리겠습니다. 

   - 첫 번째는 바로 당신의 "욕심" 때문입니다. 

 

   일반 적으로 처음에 내 집을 지으려고 할 때에는 별로 욕심들이 없으세요..

   근데 조금씩 이 집, 저 집을 보고 이 이야기 저이 야기 듣다 보면 욕심이 늘어나게 됩니다.(사람이니 당연하겠지요^^)

   

   사실 욕심을 내셔도 됩니다. 자기가 원하는 집을 지으셔야 되니까.. 당연히 욕심을 내셔야죠..

 

   그런데.. 여기서 욕심을 내실 때에는 반드시 이것도 같이 늘어나야 됩니다.

 

   바로 "예산"입니다.

 

   제가 경험한 예로 청주에서 농가주택 26평단층 (12평데크,6평렉산&폿지,3평창고,거실오픈형 천정 포함)을 평당 430만 원에 공사한 적이 있습니다.

 

   공사 진행 시에는 큰 문제없이 진행되다가 어느 날 가주분 아드님과 며느님이 한번 방문하고 간 다음부터 가주 내외분들이 이런저런 요구가 자꾸 늘어나더군요..결국은 저는 중간에 포기했습니다.

   도저히 저는 맞출 수가 없어 다른 업자분을 섭외 하셔서 공사를 진행하라고 한 후 저는 인건비만 처리받고 손을 뗏습니다. 한참후에 들려오는 이야기로는 그분들도 별로 좋게 끝난 것 같지는 않더군요.

 

   이경우 제가 누구의 잘못을 따지려고 이야기하는 것은 아닙니다.

 

   다만 평당 600만 원 주택을 보고 오신 후 그 디자인과 가구 등이 마음에 드신다면 내 집도 평당 600만 원을 들인후에  똑같이 요구를 하셔야 합니다. 

   

   그렇지 않고 자꾸 요구만 하신다면 그건 정말 "욕심"말고는 아무것도 아닙니다. 

 

   - 또한 가지는 한정된 예산에 맞추어 업자를 선정하는 것이 문제입니다.

내가 짓고 싶은 집의 형태는 양보할 수 없는데 예산이 한정되다 보면 그 가격에 맞추어 내가 원하는 형태의 집을 건축하여 준다는 사람(업자)들이 이상하게도 꼭 나타납니다.^^ 그리고 대부분 그런 분들과 계약하게 됩니다. ^^;;

어쩔 수 없이 그리됩니다. 그분들은 원래 말로는 다 할 수 있는 분들이니까요. 만일 이런 경우가 혹시라도 생기신다면

랄라의 블러그에서 한번 더 항목들을 읽어보시고 조목조목 따져 보시길 권해드림니다. 그리고 꼭 문서로 남기셔야 합니다.

 

"근데 이런경우는 대부분 반드시 문제가 생길 확률이 아주 높습니다."^^

만일 본인 기준에서 디자인과 고급사양을 양보하실 수 없으시다면  랄라는 메이저 건축 회사와의 계약을 적극 추천드림니다. 메이저급 회사들은 설계사, 디자이너가 별도로 건축회사와 업무협력이 되어 있어 다양하고 세련된 디자인의 주택을 설계할 수 있는 능력을 확실히 가지고 있습니다.

 

   다만 비용이 좀 됩니다..^^;;

 

  멋지고 이쁜 집을 원하시면 메이저 회사에서 설계와 어드바이스 서비스를 받으시고 지으면 됩니다.

  근데 농가주택이나 생활주택을 짓는데... 그러실 필요까지는 없겠죠..

   이럴 경우는 앞서도 이야기하였지만.. 자신의 용도 기준을 정확하게만 정하신 후 좀찿아 보시면 괜찮은 시공자들을 많이

   찾을 수 있을 겁니다.

 

   그에 맞추어 본인이 선택하셔서 지으시면 되는 것입니다.

 

    만일 한정된 예산에서 좀 더 퀄리티를 높이고자 한다면 다른 방법을 한번 찾아 보세요. 무슨 일이든 길은 있습니다.^^

    어느 정도의 융통성은 누구든지 가지고 있는 것이니까요..

 

   하지만 여기서.. 한 가지는 꼭 기억하세요.

 

  " 제가 단연코 이야기드립니다. 싸고 좋은 집은 없습니다. "

 

   

정말 싸고 좋았던 3단 쓰레기통..!!^^

"싸고 좋은것이 있다는 것은 주방용품이나생활용품 정도에서나 가능한 이야기입니다."

 

만일 그렇게 집을 건축할 수 있다고 떠드는 놈이 있다고 한다면  그건 "미친놈" 이거나 "사기꾼" 중 하나입니다. 아니면 둘다이거나-.-;;

 

 

그러니 최종 판단은 본인이 잘하셔야 합니다.

 

이상 건축 진행 시 필요한 기본비용에 대하여 알아보았습니다.

내 집을 짓기 위한 모든 분에게 도움이 되길 바라겠습니다.

 

 

위와내용들은 @by랄라의 개인 생각입니다. 오해하지 맙시다. 진짜..오해 하지 맙시다.